在地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整中，物業(yè)企業(yè)的調(diào)整不可避免。萬(wàn)物云（02602.HK）董事長(zhǎng)朱保全在3月26日召開(kāi)的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，在上市后萬(wàn)物云經(jīng)歷了“構(gòu)建業(yè)務(wù)獨(dú)立性”的三年，在未來(lái)的“能力建設(shè)”三年，AI將會(huì)是公司重構(gòu)價(jià)值的核心引擎。

對(duì)比上市前的2021年，萬(wàn)物云在2024年交出了一增一減的兩個(gè)“50%”，顯示其獨(dú)立性的增強(qiáng)：營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)53%，從2021年的237億元升至362億元；持續(xù)關(guān)連交易比例下降50%，由2021年的19.2%降至9.5%。

業(yè)務(wù)獨(dú)立性的增強(qiáng)，保證了股東回報(bào)的可預(yù)期性。2024年，萬(wàn)物云董事會(huì)建議以核心凈利潤(rùn)的100%為派付股息總額，公司全年股息率約9.3%。2025年，萬(wàn)物云將繼續(xù)以核心凈利潤(rùn)的55%作為分紅基準(zhǔn)，并根據(jù)戰(zhàn)略需要靈活啟動(dòng)特殊分紅。

“AI御風(fēng)而行，開(kāi)發(fā)商等歷史遺留問(wèn)題逐步消解?！痹谖飿I(yè)行業(yè)集中度提升的存量新時(shí)代，朱保全將未來(lái)三年的重點(diǎn)定義為圍繞“資產(chǎn)、智慧、低碳”三者展開(kāi)的“能力建設(shè)”。其中AI應(yīng)用被朱保全視為重構(gòu)物業(yè)管理價(jià)值鏈的核心引擎——它既是釋放重復(fù)勞動(dòng)力的抓手，也將是頭部企業(yè)在存量市場(chǎng)爭(zhēng)取市場(chǎng)機(jī)會(huì)的金字招牌。

高獨(dú)立性穩(wěn)定現(xiàn)金流 支持高分紅

3月25日，萬(wàn)物云公布2024年度業(yè)績(jī)，營(yíng)業(yè)收入362.2億元，同比增長(zhǎng)9.2%；核心凈利潤(rùn)22.3億元，同比下降4.8%。業(yè)績(jī)達(dá)成預(yù)期指引。萬(wàn)物云是物業(yè)管理的頭部企業(yè)，克而瑞物管的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年共有6家上市物業(yè)管理企業(yè)在管面積突破5億平方米，其中萬(wàn)物云以10.6億平方米的在管面積排在榜首。

過(guò)去三年，物業(yè)行業(yè)發(fā)生極大變化，最典型的特征就是企業(yè)規(guī)模增速放緩——2024年上半年頭部上市物企整體收入同比增速不足8%，在2021年中期這一增速超過(guò)50%，其背后的原因是物企直接關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)深度調(diào)整。

在發(fā)展邏輯變更的背景下，壓降關(guān)聯(lián)方收入、消化應(yīng)收賬款，尋求獨(dú)立、有質(zhì)量的發(fā)展對(duì)于物業(yè)公司成為在近兩年內(nèi)比業(yè)績(jī)?cè)鏊俑鼮橹匾慕?jīng)營(yíng)工作。

“2022年至2024年是構(gòu)建業(yè)務(wù)獨(dú)立性的三年，公司正在‘蹲實(shí)筑底’。”萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全總結(jié)稱(chēng)。財(cái)報(bào)顯示，三年間萬(wàn)物云持續(xù)關(guān)連交易比例從2021年的19.2%下降至2024年的9.5%，并較上年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)。

萬(wàn)物云的應(yīng)收賬款回收工作在2024年加速推進(jìn)。2024年下半年，萬(wàn)物云累計(jì)回收關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收賬款超過(guò)30億元，其中通過(guò)收購(gòu)實(shí)物資產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)償還現(xiàn)金或?qū)嵨镔Y產(chǎn)直接抵償關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款超過(guò)12億元。同時(shí)，公司對(duì)存在回收風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)收賬款進(jìn)行了減值評(píng)估，2024年當(dāng)期計(jì)提6.1億元。

“公司所接受的實(shí)物資產(chǎn)，主要包含流動(dòng)性較優(yōu)的工抵資產(chǎn)，以及蝶城輻射范圍內(nèi)的優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)股權(quán)。這些深嵌蝶城核心區(qū)的社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)，絕非簡(jiǎn)單的資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)工具，其本質(zhì)是蝶城生態(tài)的有機(jī)延伸，標(biāo)志著公司從物業(yè)服務(wù)向資產(chǎn)管理的升維?！比f(wàn)物云方面表示。

獨(dú)立性的增強(qiáng)保障了萬(wàn)物云增量現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，與可預(yù)期的股東回報(bào)。截至2024年12月31日，公司賬上現(xiàn)金134.3億元，2024年經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流超過(guò)19億元。在此基礎(chǔ)上，萬(wàn)物云董事會(huì)建議以核心凈利潤(rùn)的100%為派付股息總額，向股東派付全年股息每股人民幣1.9元（含稅）。以2024年末收盤(pán)價(jià)計(jì)算，萬(wàn)物云全年股息率約9.3%。

萬(wàn)物云董事會(huì)秘書(shū)黃旻介紹，關(guān)于分紅的決定，背后有兩個(gè)重要考慮：既要給股東長(zhǎng)期穩(wěn)健、可預(yù)期的回報(bào)，也要保障公司的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)悉，2025年萬(wàn)物云將繼續(xù)以核心凈利潤(rùn)的55%作為分紅基準(zhǔn)，并根據(jù)戰(zhàn)略需要靈活啟動(dòng)特殊分紅，調(diào)整分紅方案。

應(yīng)對(duì)降費(fèi)呼聲 彈性定價(jià)受歡迎

雖然地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，物業(yè)服務(wù)正在經(jīng)歷從“粗放管理”向“質(zhì)價(jià)相符”模式轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。最直觀的體現(xiàn)就是去年以來(lái)，各地此起彼伏的降物業(yè)費(fèi)呼聲。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2024年至今，降費(fèi)項(xiàng)目主要集中在我國(guó)部分二線城市及三線城市，如重慶、青島、武漢、銀川、成都、南昌、徐州等，尤其是去年以來(lái)發(fā)布物業(yè)費(fèi)限價(jià)政策的城市，物業(yè)費(fèi)整體降幅區(qū)間主要集中在10%—40%。

為應(yīng)對(duì)降價(jià)沖擊，去年萬(wàn)物云已發(fā)布彈性定價(jià)產(chǎn)品“萬(wàn)科物業(yè)智選”，即由物業(yè)公司決定項(xiàng)目服務(wù)底線，客戶按需選擇服務(wù)項(xiàng)目及每個(gè)服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)頻次，基于所選服務(wù)合集定價(jià)。

萬(wàn)物云副總經(jīng)理?xiàng)罟廨x今日在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，各地業(yè)主委員會(huì)對(duì)萬(wàn)科物業(yè)智選產(chǎn)品的靈活性和創(chuàng)新性表現(xiàn)出較高興趣和關(guān)注。截至目前，已有超過(guò)64個(gè)城市、160組客戶正在陸續(xù)接洽中，合同金額達(dá)到6.2億元。其中25組客戶已經(jīng)深入溝通到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和頻次選擇階段，并逐步推進(jìn)至招投標(biāo)階段，8個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)中標(biāo)簽訂合同并陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。

“這個(gè)數(shù)字目前仍在上升，彈性定價(jià)作為創(chuàng)新物業(yè)管理模式，已展現(xiàn)出較大市場(chǎng)潛力?！睏罟廨x表示，“未來(lái)，萬(wàn)物云將通過(guò)持續(xù)優(yōu)化服務(wù)清單、加強(qiáng)市場(chǎng)推廣和保障服務(wù)履約，該模式有望在更多項(xiàng)目落地，為公司創(chuàng)造新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)?！?/p>

據(jù)了解，目前萬(wàn)物云已將標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)清單梳理歸納為508項(xiàng)，其中鎖定158項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)作為品質(zhì)底線，同步開(kāi)發(fā)350項(xiàng)可選服務(wù)模塊。后續(xù)萬(wàn)物云將進(jìn)一步全面梳理508項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)清單，并在2025年上半年彈性定價(jià)將向全行業(yè)開(kāi)源。

堅(jiān)持蝶城改造 提升AI能力

“質(zhì)價(jià)相符”的主旋律下，以彈性定價(jià)確立“價(jià)”的基準(zhǔn)之后，萬(wàn)物云將未來(lái)三年的重點(diǎn)放在“能力建設(shè)”以提升“質(zhì)”的水平?！澳芰ㄔO(shè)”的核心是在過(guò)往以勞動(dòng)力外包為底座的基礎(chǔ)上，圍繞“資產(chǎn)、智慧、低碳”，通過(guò)流程變革與科技應(yīng)用提效，將逐步提供附加技術(shù)及知識(shí)含量更高的服務(wù)產(chǎn)品，其中AI能力成為關(guān)鍵。

前期已被驗(yàn)證破解“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”效應(yīng)的蝶城戰(zhàn)略，仍是萬(wàn)物云的提升效率的基本盤(pán)。朱保全在會(huì)上表示，希望到三年后萬(wàn)物云的蝶城項(xiàng)目數(shù)量能夠達(dá)到上千個(gè)。截至2024年底，萬(wàn)物云的蝶城數(shù)量已經(jīng)達(dá)到666個(gè)，相比于還未開(kāi)始進(jìn)行蝶城提效改造工作的2021年，萬(wàn)物云住宅物業(yè)服務(wù)的毛利率提升了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

在蝶城戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，萬(wàn)物云正在努力通過(guò)家裝、二手經(jīng)紀(jì)等業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)“蝶城+”的生態(tài)效應(yīng)。朱保全透露，圍繞蝶城，如果有效率更高且基于萬(wàn)科物業(yè)社群，能幫助空間增加人流的資產(chǎn)，公司會(huì)通過(guò)和基金公司合作的方式進(jìn)入。

目前，萬(wàn)物云最新的“蝶城+”嘗試是社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，公司從萬(wàn)科方面接手的多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目將是這一嘗試的基礎(chǔ)。萬(wàn)物云在會(huì)上介紹，自去年11月從關(guān)聯(lián)方處接手的武漢新唐萬(wàn)科廣場(chǎng)并納入萬(wàn)物云蝶城體系后，武漢新唐項(xiàng)目首月會(huì)員活躍度同比提升24%，到店客流量增長(zhǎng)17%，餐飲等主流業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售金額和坪效均實(shí)現(xiàn)大幅提升。

記者了解到，下個(gè)月武漢新塘萬(wàn)科廣場(chǎng)將正式更名為“萬(wàn)芊薈”，這一品牌將是萬(wàn)物云的社商管理品牌，武漢新塘萬(wàn)科廣場(chǎng)將成為“萬(wàn)芊薈”的第一個(gè)實(shí)體項(xiàng)目。

在“智慧層面”，AI的應(yīng)用被萬(wàn)物云視為重構(gòu)物業(yè)管理價(jià)值鏈的核心引擎。朱保全表示，公司在三年事業(yè)計(jì)劃書(shū)里提出“成為AI應(yīng)用領(lǐng)先企業(yè)”的目標(biāo)，公司希望未來(lái)為客戶提供的服務(wù)不再是數(shù)人頭，而是基于流程和AI調(diào)配的服務(wù)，對(duì)整個(gè)行業(yè)帶來(lái)質(zhì)變。據(jù)介紹，目前AI在萬(wàn)物云內(nèi)部的智能運(yùn)維場(chǎng)景、服務(wù)提質(zhì)場(chǎng)景、能源優(yōu)化場(chǎng)景有所覆蓋，并展現(xiàn)出顯著的成效與價(jià)值。通過(guò)AI釋放重復(fù)勞動(dòng)力，將1200名員工轉(zhuǎn)崗至社區(qū)運(yùn)營(yíng)等高價(jià)值崗位，人均效能提升2.3倍。

統(tǒng)計(jì)顯示，目前物業(yè)行業(yè)的集中度正在提升，2024年TOP10物企新增合約面積均值為T(mén)0P11—30物企的2.4倍?！昂罄m(xù)頭部品牌企業(yè)市占率會(huì)進(jìn)一步集中?！敝毂ＨA(yù)期，“伴隨近年因流動(dòng)性、資產(chǎn)抵債等資產(chǎn)交易而帶來(lái)的所有者大更換，新業(yè)主對(duì)‘智慧與綠色’對(duì)運(yùn)營(yíng)改善的關(guān)注，更是給到具備‘科技能力’的物業(yè)企業(yè)帶來(lái)替換服務(wù)的機(jī)會(huì)?！?/p>