今年二季度以來(lái)，各地?cái)M用專項(xiàng)債“收地”的節(jié)奏明顯加快。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至5月20日，各地公示擬使用專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地接近3000宗，總面積已超1.33億平方米，總金額超3500億元。

專項(xiàng)債盤(pán)活存量閑置土地，系2024年下半年以來(lái)提出，當(dāng)年9月政治局會(huì)議提出“支持盤(pán)活存量閑置土地”，10月國(guó)新辦發(fā)布會(huì)提及“允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備”，土儲(chǔ)專項(xiàng)債自2019年被叫停以來(lái)，時(shí)隔五年重啟發(fā)行。

土儲(chǔ)專項(xiàng)債之所以重啟，背后有特定的房地產(chǎn)行業(yè)原因。此前，受樓市及地市雙雙低迷影響，大量房企前期拿地?zé)o力開(kāi)發(fā)、成為閑置土地，疊加城投平臺(tái)于2021年～2024年間密集“拖底”，大量存量閑置土地亟需盤(pán)活。

在中央盤(pán)活存量相關(guān)政策支持下，各地政府2025年以來(lái)行動(dòng)提速。

據(jù)中指統(tǒng)計(jì)，今年1～2月，各地公示地塊數(shù)量合計(jì)393宗，總金額超580億元；3月以來(lái)，各地公示節(jié)奏持續(xù)加快，總地塊超830宗、總金額超1000億元；4月公示地塊超1500宗，超1～3月累計(jì)公示總量，總金額超1700億元。

目前，全國(guó)有23個(gè)省市均表示擬回收土地，其中廣東省公示擬收儲(chǔ)總金額超650億元，位居第一；河南、福建兩省公示金額超300億元。各城市中，鄭州擬收儲(chǔ)金額達(dá)173.5億元，面積也超500萬(wàn)平方米，均居各城市首位。

收儲(chǔ)動(dòng)作最積極的廣東，不僅公示總金額最高，還已經(jīng)公示了第二批地塊，截至5月20日，公示的第二批項(xiàng)目已達(dá)100宗地，總金額超150億元。

從地塊性質(zhì)、時(shí)間來(lái)看，目前專項(xiàng)債擬收儲(chǔ)的土地，大多為2020～2024年期間出讓的土地，占比超過(guò)七成。公示地塊中，住宅用地占比約65%，商辦用地占比約25%，住宅用地規(guī)模最高，不過(guò)商辦用地占比在提升。

從企業(yè)層面看，當(dāng)前擬收儲(chǔ)的土地大多屬于地方國(guó)企，占比超過(guò)80%，央企、民企占比不足20%。央企中，保利、華僑城等企業(yè)有地塊擬被收儲(chǔ)；民企中，鄭州、昆明等地?cái)M收儲(chǔ)地塊中民企占比相對(duì)較高，涉及新城、俊發(fā)等。

“城投高占比與其近年‘托底拿地’的被動(dòng)角色直接相關(guān)?！笨硕鹧芯恐行氖袌?chǎng)研究總監(jiān)馬千里表示，地方政府通過(guò)專項(xiàng)債資金加速收儲(chǔ)，本質(zhì)上是化解城投債務(wù)壓力、優(yōu)化土地資源配置的政策延續(xù)。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)還顯示，從宅地收儲(chǔ)清單來(lái)看，三四線城市擬收儲(chǔ)面積為5437公頃，占比達(dá)到84%，合計(jì)收購(gòu)總價(jià)1659億元，占比74%。

“相對(duì)于一二線城市，三四線城市在本輪調(diào)整中面臨更大的需求端波動(dòng)，且更多地塊由城投托底拿地，大量宅地因財(cái)務(wù)測(cè)算無(wú)法滿足開(kāi)工條件，導(dǎo)致城市潛在庫(kù)存高企?！瘪R千里表示，土地收儲(chǔ)成為現(xiàn)階段這些地塊的唯一出路。

鑒于當(dāng)前公示的擬收儲(chǔ)規(guī)模不低，如果后續(xù)能落實(shí)，將極大改善行業(yè)供需關(guān)系。

馬千里稱，目前擬收儲(chǔ)宅地的理論建筑面積已超過(guò)1.3億平方米，若能如期落實(shí)，可減少新房供應(yīng)，部分新房交易規(guī)模較低的三四線城市，理論上可降低廣義庫(kù)存周期。

但值得注意的是，專項(xiàng)債收儲(chǔ)公示規(guī)模，和實(shí)際發(fā)行落地的規(guī)模并不同。

截至5月20日，廣東、湖南、福建等地發(fā)行（含寧波）的用于收購(gòu)存量閑置土地的專項(xiàng)債總金額接近550億元，占擬收儲(chǔ)總金額的15%。

各城市中，廣州發(fā)行專項(xiàng)債金額超60億元，位居各城市首位，二線城市長(zhǎng)沙發(fā)行38.1億元、寧波發(fā)行13.2億元、成都發(fā)行2.8億元、福州發(fā)行0.2億元，一二線城市合計(jì)發(fā)行114.8億元，占總發(fā)行金額的21.0%。

中指研究院稱，4月以來(lái)，全國(guó)各地公示擬使用專項(xiàng)債券收回收購(gòu)存量閑置土地明顯提速，但實(shí)際發(fā)行專項(xiàng)債的規(guī)模仍較小，用于收購(gòu)存量閑置土地的專項(xiàng)債金額不足公示金額的五分之一，整體發(fā)債節(jié)奏有待加速。

馬千里建議稱，各地主管部門可從兩方面優(yōu)化推進(jìn)：其一，加速存量收儲(chǔ)計(jì)劃的落地轉(zhuǎn)化，讓更多“擬收儲(chǔ)”變?yōu)椤耙咽諆?chǔ)”，推動(dòng)政策由“穩(wěn)預(yù)期”向“穩(wěn)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變；其二，細(xì)化專項(xiàng)債收儲(chǔ)地塊的權(quán)屬信息、區(qū)域分布及開(kāi)發(fā)進(jìn)度等數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)識(shí)別不同城市板塊的庫(kù)存壓力，全面提升因城施策的精準(zhǔn)性和可操作性。

中指方面表示，當(dāng)前各地已公示的擬收儲(chǔ)地塊中，絕大多數(shù)為地方國(guó)企地塊，未來(lái)央企、民企也可以借助換地、“收調(diào)供”等方式，加強(qiáng)與地方政府溝通協(xié)商，加快存量閑置土地盤(pán)活，改善自身土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。